Votos, Obras e Orçamentos para o Condomínio

A obra no prédio é, na verdade, um tema que causa muito debate. Tentaremos esclarecer algumas questões recorrentes que geram dúvidas à nossa comunidade. Afinal, quais são as regras? Quais são as diferenças entre os tipos de obras? Qual é a associação entre as obras e a votação? Quantos orçamentos são necessários? Obras  Condomínio.

Votação:

O voto é proporcional à permilagem da fração. Neste sentido, não é o número de frações que será ponderada na votação. Conforme o parágrafo 2, do artigo 1430.º do Decreto-lei 47 344:

“Cada condómino tem na assembleia tantos votos como as unidades inteiras que se encaixam na percentagem ou permilagem.”

Para ilustrar o que queremos dizer, imagine no mesmo prédio, duas frações cuja tipologia é T2. No entanto, possuem características distintas. Por exemplo, quanto à sua dimensão e disposição. Contudo, no título constitutivo possuem permilagens distintas. Justamente porque estas características estruturais são importantes para os cálculos do custo do investimento do prédio. Desta forma, a representatividade de votos é distinta entre os proprietários dos T2. Assim, para saber se realmente houve quórum suficiente, é preciso saber o valor das permilagens. Visto que ao deduzir a votação pelo número de frações, o condómino poderá estar a cometer um equívoco.

Mostramos passo a passo, como calcular a percentagem dos votos. Para saber mais sobre este assunto, aceda ao link  reunião de assembleia de condóminos. 

 

Tipos de Obras:

 

Obra de conservação:

Segundo o artigo 9.º do “Regulamento Geral dos Edifícios Urbanos”, é obrigatório efetuar obra de manutenção. Deste modo, o ciclo de conservação do prédio, imposto por lei é de 8 anos. Obras   Condomínio.

Por exemplo, imagine que os condóminos aprovaram substituir as telhas antigas. Desde que o material seja equivalente, são obras de conservação. No entanto, se houver substituição das telhas convencionais pelas solares fotovoltaicas, são obras de inovação.

O objetivo das obras de conservação é restaurar e manter o edifício sem grandes modificações. Conforme o artigo 1432.º do Código Civil, a assembleia geral delibera por maioria simples. Designadamente são 51% ou 26% dos votos. Isto ocorre devido à norma número 3, do mesmo artigo. Esta contempla o número mínimo de votos para se obter vencimento. Assim, a primeira reunião deve abarcar 51% dos votos para começar a decidir. Contudo, na falta de votos suficientes, então é marcada uma segunda reunião. Na segunda reunião, para deliberar são necessários apenas 26% dos votos.

Os números 6, 7 e 8 do artigo 1432.º, contemplam os condóminos que não compareceram à reunião. O administrador deve enviar uma carta registada num prazo de 30 dias, a avisar sobre as deliberações. Se em 90 dias, não houver resposta, o silêncio é considerado como aceitação das deliberações tomadas. No entanto, se o objetivo é de contestar as decisões, deverá atender aos prazos do artigo 1433º do Código Civil.

Desde que a obra seja aprovada, todos os proprietários devem pagar o custo. Bem como aqueles que não aprovam, devem pagar o custo na proporção da sua permilagem.

 

 

Obras de inovação:

As obras de inovação têm por característica serem opcionais.  Não são fundamentais para a conservação do edifício. Aliás, podemos tomar vários exemplos. Talvez, a transformação de garagens em lojas. A integração de antenas parabólicas. A instalação de uma porta biométrica, na entrada do edifício. A construção de uma piscina, ou de uma área de lazer. Assim, as obras de inovação são um investimento que agrega valor à edificação. Diferente das obras de conservação, cuja função é de garantir que o prédio permaneça ao preço de mercado.

Todos os proprietários são obrigados a pagar na proporção do valor das suas frações. De facto, mesmo aqueles que discordem em pagar, a menos que a recusa de pagamento seja judicialmente fundada. Para aprovação das obras de inovação são considerados 2/3 do valor total do prédio.

Contudo, se a inovação afetar algum proprietário na utilização da fração ou áreas comuns. Neste caso, os condóminos não têm o poder para a aprovação.

 

 

Obras Urgentes:

O artigo 1427.º, do Código Civil, menciona na sua redação que qualquer condómino pode efetuar reparações urgentes. Desde que o administrador não possa cumprir este papel, por falta ou impedimento. Isto ocorre, designadamente, quando há alguma zona comum em perigo de ruir ou que coloque em perigo alguém.

As obras urgentes não necessitam de permissão da assembleia de condóminos. Aliás, a realização destas obras, por iniciativa de qualquer condómino, possui um carácter excecional. Visto que compete em primeiro lugar ao administrador prover a sua realização. Apenas na sua falta ou impedimento, os condóminos devem tomar essa iniciativa.

 

Apresentar três orçamentos é obrigatório?

 

 

O número de orçamentos expostos na assembleia de condomínios está relacionado às boas práticas de gestão. Os condóminos devem comparar e analisar o custo dos produtos, da mão de obra, garantias e prazos.

Desta forma, pelo menos três orçamentos são fundamentais. Trata-se de uma questão de transparência e responsabilidade. É obrigatório mostrar os 3 orçamentos, se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos assim o determine.

Deste modo, deve existir um caderno de encargos e analisar-se as garantias da obra. Se a obra for ao telhado. É importante saber qual é a garantia da telha e o tempo útil de vida. Estes são alguns pontos muito úteis que ajudam a poupar um bom dinheiro. Portanto, para marcas diferentes, as garantias podem ser discrepantes entre si.

Aliás, é essencial haver um documento com a descrição do trabalho a efetuar para a correta execução da obra. Este documento deve conter várias indicações. Tais como, descrições dos requisitos dos materiais, da execução e prazos de realização.

Assim, quando o construtor fornece um orçamento. Este contém o valor com base nos atributos dos produtos e preceitos da efetivação do trabalho. Desta forma, o empreiteiro não poderá mudar os materiais por outros de qualidade inferior. De igual modo, se os proprietários decidirem trocar os materiais estipulados, todo o orçamento deve ser revisto.