As dúvidas associadas ao condomínio são uma frequente. De acordo com alguns estudos académicos, estes apontam para carência de informação relativos aos direitos e deveres dos condóminos em Portugal. Portanto, este artigo procura elucidar sobre os direitos e deveres fundamentais dos condóminos. Assim, estes naturalmente possuem o direito de propriedade e utilização da sua respetiva fração autónoma e inseparável a este, o direito de copropriedade. De acordo com esse princípio são definidos os direitos e deveres dos condóminos em coletividade, na medida em que obriga a uma “sociedade” entre os condóminos, relacionada as áreas comuns.
Ao comprar uma fração habitacional, obrigatoriamente também estará a comprar parte das áreas comuns do prédio, sendo assim, o art.º 1403, do Código Civil, menciona a sua definição:
“ 1. Existe propriedade em comum, ou copropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.”
Do mesmo modo, os condóminos participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e compõe o órgão deliberativo. Assim, são responsáveis por aprovar todas as decisões importantes de condomínio nas reuniões da assembleia. Sob o mesmo ponto de vista, o administrador não tem autonomia para fazer obras sem a aprovação em assembleia. A não ser que seja de carácter urgente, por exemplo, uma tempestade partiu as telhas e chove dentro do edifício.
A utilização das áreas comuns é contemplada a todos os condóminos (coproprietário), no entanto, não pode ser empregue para a finalidade diferente da que se destina. Um exemplo típico são os lugares de garagem. Estes muitas vezes utilizados como arrecadação para guardar mobília ou lenha, ou até fazer uma oficina no espaço, entre outros. No entanto, como é sabido, não é permitido, tudo no condomínio tem uma finalidade e deve ser respeita por respeito ao espaço do próximo.
Quais são as partes comuns que se aplicam o direito de copropriedade?
Basicamente à todas as partes comuns. Vejamos o que menciona a lei. Conforme o Art. 1421° do Código Civil são comuns as seguintes partes do edifício:
Abaixo são mencionadas as áreas comuns de uso exclusivo. Isso explica porque se deve pagar por obras em terraços de cobertura, entradas ou passagem exclusiva de determinados condóminos. São áreas que pertencem ao condomínio, mas apenas um condomínio ou um número restrito usufrui da área.
| a) Os pátios e jardins anexos ao edifício; | |
| b) Os ascensores; | |
| c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; | |
| d) As garagens e outros lugares de estacionamento; | |
| e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos. |
2 – O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
| a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; | |
| b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração; | |
| c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois, ou mais condóminos; | |
| d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. |
Aos condóminos é vedado os seguintes comportamentos conforme previstos no art.º 1422 do Código Civil:
| a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica, ou o arranjo estético do edifício; | |
| b) Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes; | |
| c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; | |
| d) Praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição. |
Estes 4 critérios mencionados são fundamentais para a harmonia da convivência entre os condóminos.
Direitos:
Os condóminos possuem os seguintes direitos:
[membership level=”0,-3,-4″] Continue a ler este artigo, saiba mais acerca deste procedimento. Este conteúdo é exclusivo aos Membros Vip e/ou Plano membros Vip + Publicidade, clique na ligação e confira o que cada plano tem a oferecer. [/membership] [membership level=”3, 4″]- Utilização das respetivas frações e áreas comuns do prédio.
- Receber a convocatória para as reuniões, esta deve ser enviada 10 dias antes da realização da reunião da assembleia de condóminos.
- Analisar as contas e outros documentos importantes, como, por exemplo, a validade do seguro do prédio, as respetivas faturas correspondentes aos gastos do condomínio e a própria gestão realizada pelo administrador.
- Impugnar deliberações contrárias a lei ou a regulamento anteriormente aprovado, poderá solicitar a convocação de uma assembleia extraordinária, no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas.
- Decidir através de votação a melhor opção para o condomínio.
- Direito de alojar por fração autónoma até 3 cães ou 4 gatos adultos, não podendo no total exceder 4 animais. Confira o nosso artigo sobre “animais de estimação em apartamentos”.
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
No entanto, o condómino ausente tem o direito de receber por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias, a informação sobre as deliberações tomadas e lavrada em ata. Contudo, os condóminos possuem 90 dias para discordar, caso não responda à carta registada, é entendido que todas as deliberações tomadas na reunião e comunicadas através da ata, são aprovadas pelos condóminos ausentes.
Em contrapartida, quando é considerado efetivamente uma má condução do administrador relativamente as deliberações tomadas, cabe ao condomínio tomar as devidas medidas e convocar uma reunião extraordinária. Esta é uma dúvida recorrente sobre os direitos e deveres dos condóminos que nos é colocada.
Deveres:
Os deveres com os encargos de conservação e utilização das áreas comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor da fração, ou em partes iguais, ou ainda, em proporção à respetiva fruição aprovada em regulamento de condomínio por 2/3 dos condóminos.
- Analisar e fiscalizar as atividades desenvolvidas pelo administrador.
- Participar nas deliberações e cumprir as regras impostas no regulamento do condomínio. Assim, caso o condómino não possa comparecer à reunião, poderá nomear um representante.
- Manter o seu seguro contra incêndio atualizado, nomeadamente para a fração autónoma e para o edifício e informar o administrador.
- Sempre que o condómino realize remodelação, recuperação ou conservação na sua fração, deve informar ao administrador e/ ou afixar um comunicado para informar sobre os períodos de obra aos vizinhos, ter em atenção os horários de proibição.
- Respeitar direito ao silêncio e ao descanso da comunidade entre as 23h00 e as 07h00. Portanto, se deseja efetuar obras na fração, deve afixar a informação em local visível e saiba que é proibido fazer ruído entre as 20h e as 8h e aos sábados, domingos e feriados.
- Conforme mencionado no Código Civil, caso o condómino não resida no prédio, deve informar por escrito o seu domicílio ou do seu representante ao administrador.
- O condómino tem o dever de preservar as áreas comuns. Neste sentido, caso a obra seja de carácter urgente, na falta ou impedimento do administrador, deve tomar as providências a fim de evitar maiores danos.
Leia também as regras para a reunião de condóminos.
Mesmo que o condómino contrate uma empresa especializada para gerir o seu condomínio, estes deveres descritos acima não são alienados da responsabilidade do condómino. Assim, cabe a ele estar informado sobre os seus direitos e deveres para verificar a conformidade dos procedimentos executados pelo gestor.
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