O Título Constitutivo da propriedade horizontal é formalizada através de escritura notarial, este documento atesta as condições exigidas para a constituição do mesmo.
Para que seja viável o regime de propriedade horizontal deve ser cumprido os requisitos estabelecidos no Código Civil.
“Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as frações se encontram autonomizadas. Isto é, devem ser distintas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.”
Quais são os elementos do Título Constitutivo?
O documento que institui o edifício em propriedade horizontal, ou seja, em frações autónomas (enquanto unidades independentes) e partes comuns, é denominado de título constitutivo. Neste documento devem constar, obrigatoriamente, a descrição detalhada das diversas frações e o valor atribuído a cada uma delas em termos de percentagem ou permilagem. O título constitutivo pode ser alterado relativamente à composição, ao valor de cada fração e a finalidade a que se destina. Contudo, somente no caso de todos os condóminos concordarem com essa modificação.
Saiba que este documento é de extrema importância, na medida em que contempla, nomeadamente:
- O valor total do prédio é então dividido pelas frações autónomas que são constituídas em permilagem ou percentagem.
- Composição das frações autónomas.
As despesas comuns a serem pagas pelos condomínios é calculada através da permilagem ou percentagem de cada fração autónoma. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras da sua percentagem ou permilagem.
Conforme o artigo 1418º do Código Civil, o título constitutivo pode ainda conter:
- A menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum; Poderá destinar-se por exemplo, à habitação, comércio, serviços, indústria.
- O Regulamento do Condomínio, de forma a mencionar as regras de utilização e conservação das partes comuns, bem como das frações autónomas;
- A previsão do compromisso arbitral para a resolução de problemas do condomínio.
Os documentos necessários para a constituição de um edifício em propriedade horizontal, são nomeadamente:
- Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as frações autónomas respeitam os requisitos legais. Temos o exemplo da Câmara de Lisboa com os indicativos sobre as taxas do procedimento e Câmara do Porto, com recurso a um simulador de taxas.
- Caderneta Predial emitida pela Repartição de Finanças. Poderá obter a mesma, no portal e-financas.gov.pt
- Certidão do registo predial emitida pela Conservatória do Registo Predial.
Poderá ser requerido através da Conservatória do Registo Predial. Se preferir solicitar este procedimento através da internet, também poderá faze-lo através do sítio Registo Predial Online. O mesmo disponibiliza também um guia do utilizador do Registo Predial Online.
No Título Constitutivo deve constar as zonas das partes comuns que estejam afetas ao uso exclusivo de um condómino (por exemplo, a cobertura de um edifício). Desta forma, o mesmo poderá usufruir dela sem constrangimentos.
O título constitutivo prevalece sobre quaisquer fatos que tenham ocorrido antes de ter sido constituída a propriedade horizontal, dada a sua natureza de estatuto real. Isto significa que todos os proprietários das frações são obrigados a respeitar as regras estabelecidas no mesmo.
