Infiltrações nos terraços dos prédios

Os terraços de uso exclusivo são considerados áreas comuns do prédio

Hoje trazemos-lhe a questão as infiltrações nos terraços dos prédios, uma dor de cabeça que levanta sempre muitas dúvidas. Afinal os terraços são comuns ou não? Se o meu terraço estiver a causar problemas no apartamento de baixo, quem paga as obras? Qual é a importância do título constitutivo? Outras questões pertinentes, como, infiltrações e problemas de condensação nos terraços, também serão abordados neste artigo.

Portugal tem cerca de 250 000 prédios em propriedade horizontal, os designados condomínios, onde vive cerca de 45% da população. Em muitos desses prédios, em lugar dos tradicionais telhados, são construídos terraços, fazendo de cobertura na totalidade, ou em apenas em parte da cobertura. Alguns desses terraços fazem parte dos apartamentos e servem os respetivos condóminos que os podem utilizar. Neste seguimento, os restantes condóminos não têm normalmente acesso. Estes terraços, normalmente quando são de uso exclusivo apenas de alguns condóminos, são fontes de alguma conflitualidade os proprietários.

Qual é a opinião de alguns dos profissionais na área da construção civil sobre terraços no topo dos edifício?

Alguns técnicos da área da construção defendem que o nosso país, especialmente nas regiões norte e centro, não tem condições climatéricas adequadas para substituir as tradicionais coberturas de telhado por terraços. Assim, referem dois principais motivos: As grandes diferenças de temperatura, e devido a sua conceção muitas vezes não ser a mais adequada, quer quanto aos materiais impermeabilizantes utilizados, quer quanto a sua aplicação.

Por outro lado, os condomínios compreendem que nele podem construir o que bem entendem, como churrasqueiras, esplanadas ou marquises, sem ter que dar qualquer satisfação aos seus vizinhos. Se os problemas nem sempre se colocam na altura da construção desses elementos no terraço, colocar-se-ão mais tarde, quando o prédio necessita de obras de conservação ou surgem infiltrações com origem nesses mesmos terraços, é aqui que a conflitualidade surge ou se agrava.

Afinal, terraços são ou não áreas comuns?

O terraço é um dos espaços do condomínio que a própria lei prevê como sendo comuns. A lei divide as áreas comuns como sendo imperativamente comuns ou presumivelmente comuns. Contudo, neste caso, nem sequer se presume, os terraços são obrigatoriamente comuns. Apenas é necessário que eles sirvam de cobertura. Porque se o terraço não serve de cobertura a nenhum outro espaço, então não se trata de uma área comum. Desta forma, servindo de cobertura é uma área comum e mesmo estando sob a utilização exclusiva de um dos condóminos, o espaço não deixa de ser comum. Aqui é que se cria por vezes as dúvidas e a conflitualidade entre condóminos.

Porque deve solicitar o título constitutivo da propriedade horizontal aquando da compra de um imóvel?

No título constitutivo da propriedade horizontal consta se aqueles terraços são de uso exclusivo da fração. Quando alguém pretende comprar uma fração, um apartamento, uma loja, em propriedade horizontal num condomínio, normalmente não tem o cuidado de pedir a quem lhe vende o imóvel, o título constitutivo da propriedade horizontal, na medida em que este é o bilhete de identidade do prédio. Se tivesse visto previamente, não levantaria estas e outras questões no futuro. Contudo, a questão não deixa de ser pertinente, pois, é um espaço comum pertencente a todos os condóminos.

O último andar do prédio possui terraços. Contudo, o edifício tem infiltrações com origem nesses terraços. Estes terraços valorizam as habitações do último andar e prejudicam as outras. Sendo assim, as outras terão de pagar as obras para reparar esses terraços?

Essa afirmação pode não ser totalmente verdadeira. Os terraços valorizam as frações do último andar. Se valorizam, isso reflete-se na própria permilagem que a fração possui e na aquisição do imóvel. Em princípio, esses proprietários têm uma quota-parte que suportam de despesas maiores que os outros condóminos. Contudo, as obras a serem feitas tem que ser pagas por todos os condóminos. No entanto, há exceções. Eventualmente, se o proprietário da fração que tem o terraço, dá um mau uso ao terraço ou por omissão, não a utilização que deveria, por exemplo, fazendo a manutenção e limpeza ou até fazendo uma construção, e se for provado que dessa construção resultou o problema, neste caso, a responsabilidade é do condómino que utiliza o terraço. Apenas neste caso os outros condóminos não terão que suportar na respetiva proporção os custos com as obras.

Se tem problemas de humidade provenientes do fenómeno de condensação dos terraços e o proprietário de uma das frações quer que o condomínio faça obras de isolamento. O condomínio está obrigado a suportar esta despesa?

Os terraços criam muitas vezes este problema da condensação, porque a sua construção não teve o cuidado que deveria, por exemplo, colocando um isolamento térmico. Sendo no terraço, fachadas ou qualquer outro elemento construtivo, esta questão é pertinente. Contudo, a condensação é completamente diferente da infiltração. Primeiramente o que deve ser verificado é se estamos numa situação de infiltração ou condensação. Na medida que numa primeira leitura e sem parecer técnico, a causa poderá facilmente confundida.

Contudo, se já tiver sido averiguado por um técnico, e a causa do problema for realmente condensação, estamos perante obras de inovação. Para ser colocado pelo condomínio necessita de aprovação de 2/3 do valor total do prédio, porque se não for assim, a condensação terá de ser resolvida interiormente e o próprio condómino deverá fazer obras a seu custo e não através do condomínio.

Se possui mais dúvidas acerca das obras, confira o artigo Informe-se antes de aprovar obras no condomínio.

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