Infiltrações no apartamento

qual é a origem das infiltrações na sua habitação

Neste artigo vamos mencionar algumas dúvidas existentes acerca das infiltrações no apartamento com origem nas partes comuns do prédio. Saiba quem decide sobre esta matéria, como o condomínio e a administração devem proceder sobre este tema. Qual é a situação em que o condómino poderá realizar obras nas áreas comuns sem solicitar reunião? O seguro poderá ou não ser acionado nesta situação?

 

O que deve fazer se tem infiltrações no apartamento?

Quando o condómino tem problemas de infiltrações no apartamento, a primeira coisa a fazer é tentar saber se o problema tem origem dentro do seu apartamento ou nas áreas comuns. Visto que é essencial solicitar um parecer técnico e para identificar o problema em concreto. Logo a seguir, caso tenha origem nas partes comuns do prédio, o proprietário da fração autónoma deverá comunicar ao administrador do condomínio. Deve expor o problema e também solicitar que seja convocada a assembleia de condóminos.

 

E se o administrador não convocar a reunião de assembleia de condóminos?

O administrador pode convocar a reunião por entender que existem motivos para tal, mas caso esta situação não ocorra, o art.º 1438 do Código Civil (recurso dos actos do administrador), menciona:

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Para recorrer dos atos do administrador, o condomínio pode convocar a assembleia. Se existir um parecer técnico a mencionar o foco dos problemas de infiltrações nas áreas comuns, os outros proprietários têm o direito de saber o quanto antes, e o ato do administrador não ter convocado uma reunião de interesse de todos, pode ser posto em causa.

No entanto, mesmo que assim não se entendesse, o condómino pode reunir vizinhos, no mínimo de 25% do valor total do prédio. Esta seria outra alternativa.

A importância da reunião de assembleia é fundamental, precisamente por que é a ela que compete aprovar ou não todas as obras de manutenção e conservação.

 

O que devo fazer se a assembleia de condóminos não aprovar as obras?

Geralmente os pisos mais elevados são os primeiros a serem afetados. A falta de solidariedade pode dificultar tanto a aprovação e rápida execução, como ser muito mais dispendioso para todos a longo prazo. Se não é eliminado o foco do problema, mais tarde ou mais cedo todos serão afetados.

Deverá recorrer à via judicial e instaurar um processo contra o condomínio, ou seja, contra os condóminos que não aprovaram as obras. Poderá pedir não apenas a reparação da origem do problema, como também reparação dos danos causados no interior da habitação. Numa situação litigiosa, com certeza ficará muito mais caro ao condomínio.

 

Em que situação o condómino pode realizar obras nas áreas comuns sem aprovação da assembleia?

Em situações urgentes, a exemplo disso podemos mencionar uma situação em que devido a uma tempestade, as telhas foram levantadas com a força do vento ou o telhado se abateu, no seguimento desse tipo de gravidade ocorrida, podem ser tomadas ações imediatas. Neste caso, o administrador do condomínio ou proprietário da fração autónoma podem realizar a obra antes mesmo da convocatória e das deliberações da assembleia. É necessário provar que existiu um carácter de urgência, na medida em que na aprovação das contas, esta conta em particular poderá ser posta em causa e não ser aprovada.

 

Qual procedimento que deve ser adotado pelo administrador quando são detetadas infiltrações?

Deve ser efetuado um levantamento de patologias e um caderno de encargos elaborado por um técnico especializado. Assim, com base neste caderno de encargos, os orçamentos são solicitados. Esse procedimento evita soluções distintas ao problema. Desta forma, a diferença de cada orçamento estará no valor. Uma dica importante é procurar por empresas com alvará, na medida em que são mais credenciadas para a realização do trabalho. Poderá consultar as empresas com alvará no sítio do IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.

 

Quem deve fiscalizar as obras e como?

A assembleia de condóminos deve fiscalizar as obras. Aconselha-se que essa fiscalização da obra seja feita por uma comissão de condóminos e presidida pelo técnico que fez o levantamento das patologias, porque as identificou. Claro que o custo de um técnico a supervisionar as obras, é adicional, mas garante que o trabalho seja efetuado sem falhas. Este é o procedimento mais aconselhado.

 

O seguro não cobre as situações de infiltração?

Não. Porque aquilo que o seguro cobra são acidentes, por tanto, algo fortuito, anormal, acidental, e que além disto esteja incluído nas coberturas da apólice. Não existe seguro que cubra infiltrações que estejam relacionados à falta de manutenção do prédio.