Elevador – A maior despesa do Condomínio

Um condomínio com elevador possui despesas muito superiores relativamente aos condomínios sem elevador, na medida em que não se trata somente do tipo de contrato de manutenção, mas também da eletricidade, inspeção e dos restantes custos que possam surgir daí. Renegocie o contrato, mas antes, saiba o que diz a lei, quais são os tipos de contrato e como se processa a inspeção. Esta é uma das maiores despesas do condomínio e muitas vezes paga mais do que deve. Outra dica muito importante, leia atentamente o contrato de manutenção e compare com o Decreto-Lei n.º 320/2002, poderá deparar-se com algumas cláusulas contratuais abusivas, esteja atento.

Caso seu prédio tenha elevador, adiantamos que não há forma de fugir a esta despesa, visto que os elevadores estão registados na Direção Geral de Energia. Segundo o Decreto-Lei n.º 320/2002, regime de manutenção e inspecção de ascensores, monta-cargas, escadas mecânicas e tapetes rolantes. Obriga o condomínio, através do n.º1, do Art 4.º, correspondente ao contrato de manutenção, a celebrar um contrato de manutenção com uma  empresa de manutenção de ascensores (EMA).

Quais são os tipos de contratos possíveis para a manutenção do elevador?

Segundo o Decreto-Lei n.º 320/2002, há dois tipos de contrato de manutenção o condomínio poderá realizar com a EMA. O art.º 5º, contempla a obrigatoriedade da identificação da empresa de manutenção de ascençores em local visível, bem como, os respectivos contactos e o tipo de contrato de manutenção celebrado. Prevê os seguintes tipos de contrato:

a)      Contrato de manutenção simples:

 Destinado a manter a instalação em boas condições de segurança e funcionamento, sem incluir substituição ou reparação de componentes;

  • Este contrato deve contemplar à análise das condições de funcionamento, inspecção, limpeza e lubrificação dos órgãos mecânicos de acordo com o plano de manutenção, contudo exclui eo óleo do redutor e das centrais hidráulicas.
  • A reparação as avarias a pedido do proprietário ou do seu representante, durante os dias e horas normais de trabalho da empresa, em caso de paragem ou funcionamento anormal das instalações. O tempo de resposta a qualquer pedido de intervenção por avaria do equipamento não pode ser superior a vinte e quatro horas.
  • No caso do elevador, o contrato de manutenção simples implica: A limpeza anual do poço, da caixa, da cobertura da cabina, da casa das máquinas e dos locais das rodas do desvio. A inspecção semestral dos cabos e verificação semestral do estado de funcionamento dos páraquedas. A disponibilização de um serviço permanente de intervenção rápida para desencarceramento de pessoas, no caso dos ascensores colocados em serviço nos termos do Decreto-Lei n.o 295/98, de 22 de Setembro.

Assim, a periodicidade do plano de manutenção deve ser mensal, salvo em situações devidamente autorizadas pela DGE, devendo esta entidade indicar o período respectivo.  A necessidade de trabalhos não compreendidos no contrato de manutenção simples é comunicada ao proprietário das instalações ou seu representante pela EMA, devendo ser executados por uma EMA. O contrato de manutenção simples não pode ter duração inferior a um ano.

b) Contrato de manutenção completa:

 Destinado a manter a instalação em boas condições de segurança e funcionamento, incluindo a substituição ou reparação de componentes, sempre que se justificar.

  • A prestação dos serviços previstos no contrato de manutenção simples.
  • A reparação ou substituição de peças ou componentes deteriorados, em resultado do normal funcionamento da instalação, incluindo, nomeadamente, no caso dos ascensores.
    • Órgãos da caixa constituídos por cabos de tracção, do limitador de velocidade, de compensação e do selector de pisos e de fim de curso, cabos eléctricos flexíveis, rodas de desvio e páraquedas.
    • Órgãos da casa das máquinas constituídos por motor e ou gerador eléctrico, máquina de tracção, freio, maxilas de frenagem e os componentes do quadro de manobra cuja tensão nominal tenha uma tolerância inferior a 5%.

O contrato de manutenção completa pode ainda compreender:

  • A manutenção das instalações do edifício, mesmo que estas hajam sido executadas especialmente para fins específicos, tais como circuitos de força motriz, de iluminação, de terra, de alimentação ao quadro da casa das máquinas e respectiva protecção, dispositivo de antiparasitagem, alvenaria e pinturas, ainda que em consequência de trabalhos de reparação ou substituição dos elementos decorativos, ou ainda manutenção ou substituição das peças ou órgãos deteriorados por vandalismo ou uso anormal. 
  •  Alterações de características iniciais com a substituição de acessórios por outros de melhores características, assim como alterações decorrentes do cumprimento de obrigações legais ou impostas por acto administrativo e eventuais exigências das empresas seguradoras.

Sendo assim, os trabalhos não compreendidos no contrato de manutenção completa são comunicados ao proprietário da instalação ou ao seu representante pela EMA. Só podendo ser executados após acordo com o proprietário. Este tipo de contrato tem a duração de cinco anos, sendo renovável por iguais períodos, salvo se for acordado, por escrito, outro prazo pelas partes.

De quem é a competência de inspecionar?

Sem prejuízo das atribuições e competências legalmente atribuídas ou delegadas a outras entidades, as câmaras municipais, no âmbito do presente diploma, são competentes para:

  • a) Efectuar inspecções periódicas e reinspecções às instalações;
  • b) Efectuar inspecções extraordinárias, sempre que o considerem necessário, ou a pedido fundamentado dos interessados;
  • c) Realizar inquéritos a acidentes decorrentes da utilização ou das operações de manutenção das instalações;

 É cobrada uma taxa pela realização das actividades referidas nas alíneas a) e b) do número anterior, quando realizadas a pedido dos interessados.  

As Câmaras municipais podem recorrer a outras entidades de inspeção, mediante a celebração de contrato ou por via de regulamento municipal.

Realização das inspeções:

1 – As instalações devem ser sujeitas a inspecção com a seguinte periodicidade:

a) Elevador:

  •  Dois anos, quando situados em edifícios comerciais ou de prestação de serviços, abertos ao público;
  • Quatro anos, quando situados em edifícios mistos, de habitação e comerciais ou de prestação de serviços;
  • Quatro anos, quando situados em edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos;
  • Seis anos, quando situados em edifícios habitacionaiFs não incluídos no número anterior, em estabelecimentos industriais ou nos casos não previstos nos números anteriores;

Sem prejuízo de menor prazo que resulte da aplicação do disposto no n.º 1, decorridas que sejam duas inspecções periódicas, as mesmas passarão a ter periodicidade bienal.

Como se processa o pedido de Inspeção?

Primeiramente, as inspecções periódicas das instalações cuja manutenção está a seu cargo devem ser requeridas por escrito pela EMA, no prazo legal, à respectiva câmara municipal.

Assim, o requerimento é acompanhado do comprovativo do pagamento da respectiva taxa.  Logo após, a inspecção periódica é efectuada no prazo máximo de 60 dias contados da data da entrega dos documentos referidos no número anterior. Entretanto, compete à EMA enviar ao proprietário da instalação os elementos necessários, por forma que este proceda ao pagamento da taxa devida e lhe devolva o respectivo comprovativo, previamente ao termo do prazo de apresentação do pedido de inspecção periódica.

Portanto, se o proprietário não devolver à EMA o comprovativo do pagamento da taxa de inspecção periódica com a antecedência necessária ao cumprimento do prazo, a empresa deve comunicar tal facto à câmara municipal no fim do mês em que a inspecção deveria ter sido requerida. No caso referido anteriormente, o proprietário fica sujeito à aplicação das sanções legais e a câmara municipal intimá-lo-á a pagar a respectiva taxa no prazo de 15 dias. Ainda assim, por acordo entre o proprietário da instalação e a EMA, poderá o pagamento da taxa ser efectuado por esta.

 

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